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三孩生育政策或将改变传统户型,未来多大面积的房子会吃香

时间:2021-07-05 10:50:44 来源:

5月31日的中央政治局会议上,决定进一步优化生育政策,实施一对夫妻可以生育3个子女政策。这一重大政策调整,不仅关系到未来经济社会发展的可持续性,对于缓解社会面临的养老压力,扭转劳动力日渐萎缩的趋势,具有积极作用和重要意义。站在楼市角度,新的生育政策无疑将对房地产的长期发展产生积极而深远的影响。

首先,人口数量持续增加,是房地产健康可持续发展的关键要素,有人就有房住需求,住房需求旺盛了,建造出来的住宅产品才能够卖得出去,进而带动房地产上下游的相关行业繁荣发展,也可以从另一个角度理解,新政策间接为未来的楼市发展积蓄了更多的储备需求。

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其次,在当前房源饱和,新生人口持续下降的大背景下,大小城市间的人口流动,逐渐由增量流动向存量流动转变,这样的流态虽然在短期内不会出现问题,但长期来看显然无以为继。而放开三孩生育政策,未来不仅可以保持超大、特大城市有源源不断的人口流入,中小城市也能获得必要的补充。

再者,放开三孩生育并辅以完善的激励、奖励措施,不仅能给楼市注入新的活力,还可以减轻养育孩子的成本压力,打消年轻人结婚生子的顾虑,调动起年轻人生育多孩的积极性,从而消除一些人因为人口可能进入负增长而对楼市产生的悲观预期,稳定和延续市场健康长久发展。

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那么三胎政策施行后,家庭成员也将会产生新的增量,对应的是住房市场需求量的增加。显而易见的是,由于人口数量增加了,过去的二室、三室房肯定不够住,对于房子的面积,以及住宅产品类别的选择上也就有了新的变化。

首先,从房屋面积上来说,肯定是面积越大的房子住着越舒服。按照目前国内人均居住面积40平来计算,一个5口之家,可能就需要200平米的房子;若考虑带孩还需要父母帮忙,则要达到240平米;想要家庭成员活动的空间范围更大,居住体验进一步得到提升,则要增加一些功能房(健身房、客房、书房、储物间等),那就“上不封顶”了。当然了,这样的分析纯属理论上的,毕竟现在各个城市的房价都很贵,收入增速又始终跟不上房价上涨,买多大面积的房子,要看每个家庭的经济状况和生育多孩的意愿。

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其次,从房间数量上来看,卧室少的房子显然不够住,一个5口之家至少要有4间卧室。理由是,如果孩子小的时候兄弟姐妹合住一个房间,短期的确可行,但长期问题就来了,因为当前的高层住宅公摊面积很大,等孩子稍微长大些就会显得拥挤。且兄弟姐妹的年龄跨度不大,基本上同时成长,期间不可能有人提前腾出房间。另外,由于兄弟姐妹间的兴趣爱好不同,大了以后可能会产生一些矛盾,同居一室也不利于专心学习等,因此每人一间卧室是最基本配置。但是在当前各个城市的房价都居高不下的情况下,购买大面积的房子就要付出更多的购房成本,特别是大城市动辄数百万、上千万一套房子,更换起来的压力山大。因此,能够生育多孩的家庭,范围就缩小了很多,可能仅限于少数的富裕家庭,以及一些收入稳定的公职人员。

另外一个问题是,目前市场上提供的住宅产品,以80至100平米的二室、100至120平米的三室占据主导,120至150平米的四室,也只是最近二年才开始入市,但是数量很有限,无法满足多孩家庭的需求。原因是过去国家实行严格的计划生育政策,80后、90后多是独生子女,在当时有个小两室、三室的房子已经够住了,开发商也是围绕着需求造房子,加之早期大家的经济尚不富裕,大面积的房子即便建出来也没人买,政策上也要兼顾刚需的购买力,要求90平方米的户型需要占到小区楼盘的70%。

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而在三孩政策下,今后更适合多成员家庭居住、能够真正“香”起来的房子,可能也就只有以下几类了:

第一类:超大面积的别墅。别墅的面积通常小套也有200、300平米,大套则高达上千平米,有多个房间可以满足多家庭成员居住,同时也有各种功能房满足休闲娱乐需求,每个楼层隔开后自成一片天地,其实就相当于商品房一样可以自由活动,因此别墅是多孩家庭的最佳选择。唯一的缺憾是别墅通常位于城市郊区,不享有学区房待遇,同时接送孩子也不方便。那么解决的办法就要对现行的教育体制进行改革,让别墅区的孩子同样可以享受城市就读的机会,但目前来看这种可能性不大,同时也没有必要。因为经济富裕的土豪级家庭,一般都会同时拥有城里的学区房和郊区的别墅。而且在“限墅令”颁布后,别墅已经成了稀缺产品,今后会首当其冲地香起来。

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第二类:位于市中心的大平层。对于中产阶层来说,如果没有宽裕的资金同时购买别墅和学区房,多数会选择市中心的大平层。毕竟大平层面积与别墅类似,也能达到200、300平米,而且优点很多,不像别墅那样因为楼梯多占用空间,家里有老人和孩子的,居住起来也更加方便,关键是,在享受城市各种资源的同时,规避别墅存在的一些缺陷。

第三类:低密度社区多层花园洋房。对于中小城市的富裕家庭来说,在“限高令”颁布后,很多人已经将房产转移向这类产品。花园洋房具有容积率低、绿化覆盖率高、通风采光效果好、公摊面积小、增值空间大等优点,今后将是中小城市的富人聚集区。

第四类:合院类住宅。合院类似别墅但不是别墅,别墅是单列式布局,合院则是合围式结构。其特点是庭院的四周建有房屋,分为二合院、三合院、四合院,该产品目前市场还不多见,只在一些土地资源相对宽松的三四线城市出现。从市场销售情况看,非常受到高收入家庭喜爱,所售楼盘无一例外地受到热抢。

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第五类,四室二厅的房子。这类房子一定会在寸土寸金,房价最高的一二线城市香起来,面积在100平方米左右,虽然每个房间的面积不是很大,但可以实现空间利用最大化,类似于前期市场上开发的89平米的小三居,具有“麻雀虽小,功能齐全”的特征,而且根据需要还可以改成五个卧室,在大城市属于非常优质的改善型产品了,预算可控的前提下,会受到大城市高薪一族的青睐。而在中小城市,150平米左右的四室二厅房,则是中等收入家庭的改善房,对于有生育三宝计划的年轻夫妻来说,这样的房子最受欢迎。

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